안녕하세요 청담동 빌딩 매각 사례입니다.청담동 건물은 164억에서 거래되었습니다.평당 20,207만원입니다.2023년 리모델링( 대수선)을 마친 건물이라 건물의 가격을 약 9억원(연면작당 500만원)정도를 고려하면 토지 평당 가격은 19,087만원으로 볼 수 있습니다.대부분의 강남의 뒷면에 위치한 매물의 시세는 평당 1억 남짓~1억 초중반 정도입니다.그 중 상급지, 예를 들면 청담동, 신사동 같은 한강에 가까운 지역의 경우 주변 상권으로 평당 1억 중 후반까지도 형성되어 있습니다.이 건물 주변에서도 개발이 필요한 재건축 부지가 1억 초반에 거래된 사례가 있고 건물의 상태가 양호한 경우 1억 중반까지만 해도 매매되었습니다.역과 거리가 좋은 위치는 평당 2억 정도 있습니다.다른 지역이라면 평당 1억을 넘어도 힘들급이라고 생각합니다만… 그렇긴청담동 건물은 다양한 거래 이력이 있는 건물입니다.2020년 법인이 경매에서 낙찰했습니다.당시의 감정가는 72억 5,265만 7천원(평당 8,936만원)이었지만 유찰 없이 새 일로 감정가의 127%인 92억 1,530만원(평당 11,354만원)에 낙찰되었습니다.그 뒤 2022년 5월에 다른 법인이 138억(평당 1만 7003만원)에 구입하고 직접 리모델링의 대수선 증축을 하고 이번 164억으로 매각했습니다.이번 164억에 사들인 법인은 채권 최고액 150억 근저당을 설정하고 예상되는 담보 금액은 125억입니다.통상, 채권 최고액은 담보 액수의 120%를 설정합니다.취득·등록세를 감안하면 현금 약 50억원에서 본 건물을 매입한 것으로 보입니다.당시 매입한 때의 외관을 찍어 뒀어요.경매가 되기 전에 소유자분이 구입 후 주택을 근린생활시설로 용도변경 완료했습니다. 엘리베이터를 설치하고 리모델링 대수선을 완료했습니다.그리고 2022년에 구입하신 분이 다시 리모델링 대수선을 하면서 면적의 일부를 증축했습니다. 2022년도에는 청담동은 토지거래허가구역이었습니다. 작년에 해제되었습니다. 구청의 허가 없이도 자유로운 매매가 가능해졌습니다.청담동 빌딩의 매매 이력을 정리하면 2020년 92억1,530만원(평당 1.1억)↓(양도차익 45억8,470만원) 2022년 138억(평당 1.7억)↓(양도차익 26억) 2024년 164억(평당 2억) 짧은 기간 내 땅값 상승이 많이 이뤄졌습니다. 그러니까 다 강남~강남 같아요.강남은 다른 지역보다 매매가 활발해 거래 사례가 많이 있는 곳이고 그만큼 매수자들이 관심을 갖고 보는 지역입니다. 이번에 재매각하신 분들은 리모델링 비용도 고려해야 해서 실제 시세차익 금액은 기대보다는 낮을 것 같습니다. 그래도 짧은 기간에 시세차익을 보기는 쉽지 않지만 적극적인 투자 덕분에 이득을 봤고 어려운 시장에서 이득을 본 것 같아요. 청담동 빌딩의 매물 개요입니다.청담동 건물은 기본 용적률 200%보다 낮아 남아 있는 용적률만큼 증축할 수 있습니다.그러나 현재의 건축물의 구조, 주차장 확보 면적 등의 문제가 있으면 무조건 200%를 채우지 못하는 경우도 있습니다.이번 리모델링 공사를 한 경우도 일부의 연면적을 늘렸습니다만 늘어나는 용적률의 비중은 미미한 것이었습니다.기존의 181.27%->리모델링 후 182.44%, 이런 경우 장기간 보유 및 목적에 맞게 건물을 활용하려면 새 방향에 기회를 잡는 것도 방법입니다.다만 예산이 용서해야 합니다.신축 비용이 많이 오른 지금, 코스트 퍼포먼스는 리모델링입니다.청담동 건물은 지하로 접근하는 계단이 노출되어 있습니다. 지하공간의 답답함이 적고 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 전체 사용 목적이 아닌 층별로 개별 임대를 목적으로 한다면 각 임차인의 공간별로 별도의 출입구, 전용 접근 통로가 있다면 사용자 입장에서는 만족도가 높습니다.비가 오거나 눈이 오거나 하는 경우는 조심을 해야 할 것 같습니다. 그렇기 때문에 이렇게 노출된 공간은 관리가 어렵다는 단점이 있습니다. 청담동 빌딩의 입지를 살펴봅시다.청담동 96-2 서울특별시 강남구 압구정로72길 11 2004수인분당선 압구정로데오역에서 430m 도보로 5~6분 정도 거리에 위치하고 있습니다. 압구정로 1칸 뒤편에 위치하고 있어 도보 또는 차량 접근이 용이합니다. 청담동 뒤에 있는 건물은 건물을 사용하는 임차인이나 임차인 고객이 도보뿐만 아니라 자가용으로 접근하는 경우가 많습니다. 따라서 주변에 발렛 파킹 부스와 같은 주차 관리자가 많은 지역 중 하나입니다.청담동 건물은 약간 언덕에 위치하고 있으며, 오르막이 있는 내리막이 있는 곳입니다.만약 건물을 찾고 계시다면, 지도만 보고혹은 사진만으로 건물을 판단하는 것은 아니겠죠?현장에 가서 보지 않으면 이런 도로 사정을 확인할 수 없습니다.이런 언덕의 입지가 임차인을 넣을 때 또는 직접 사용할 때 사용자에 단점으로 여겨질 수 있습니다.매매 때문에 건물 전체가 비어 있어, 사옥 목적의 고객이 인수하기 쉬운 건물입니다.혹은 청담동 지역에서 영업을 해야 하는 업종의 작은 사무실이 층별로 개별 임대를 하러도 좋아요.청담동에서 영업하는 임차인은 고부가 가치를 내는 업종이 많습니다.스튜디오, 헤어 메이크, 셀렉트 숍, 고급 음식점, 명품관, 병원 등이 있습니다.비싼 임대료에 견딜 임차인들입니다.청담동 건물은 뒷면에 위치하고 있는데 삼거리의 정면에 위치하고 건물 전면의 시야가 트이고 있다는 장점이 있습니다.건물이 길게 뻗은 기색이어서 건물 전면의 면적은 좁지만 존재감은 듬뿍 들어 있어요.청담동 지역은 “강남”을 우수한 지역으로 평가하는 시점 이전부터 고급지로 다녔어요.갤러리아 백화점, 청담동 명품 거리, 도산 대로, 압구정로, 압구정 한양 아파트, 한강 등 주변 경계 표지가 청담동과 강남 지역의 고급지로 만들었습니다.여전히 도산 대로를 중심으로 앞으로 들어오는 위례 신사선 호재 및 한양 아파트 재건축 호재 등이 계속 땅값을 상승시키는 요인으로 보기도 합니다.사실 이런 호재가 없어도 청담동 지역은 땅값 상승률이 높은 지역입니다.그래서 상급지로 통합니다.경매이라는 독특한 이력을 갖고 있던 청담동의 리모델링 완료 빌딩 매각 사례였어요.매일 적어도 수십개에서 많게는 수백건의 새로운 매물을 확인하고 그 중에서 적합한 물건을 고르고 고객에게 브리핑하고 있습니다.서울 경기 인천 지역 2만 여건의 물건을 보유하고 매일 갱신된다 수많은 매매 사례를 통해서 목적에 딱 맞는 부동산 투자를 하도록 토탈 매입 솔루션(리모델링/신축부터 재매각까지)을 제공할 수 있습니다.건물 매각을 생각하시는 분도 내 부동산 시세를 비교 사례를 통해서 알고 싶으시면 언제든지 연락 주세요.마음이 된다고 나의 부동산이 곧 팔리는 것은 아닙니다.사전에 좋은 여건을 만들어 준비하고 희망의 시점에서 잘 팔 수 있도록 돕겠습니다.오늘의 사례와 비슷한 서울 주요 지역의 작은 빌딩 올궁셍 건물 사옥형 건물, 역 주변 빌딩, 수익형 건물, 대로변 건물 신축 빌딩 신축 부지 재건축 부지, 메디컬 빌딩, 호텔 매매, 상가 주택 매입을 고려하는 미래 건물주 혹은 팔려고 하는 건물주의 분이 계시다면 언제든지 연락 주세요.
